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294期读者问答

热度0票  浏览635次 时间:2011年8月01日 12:00

编辑及律师先生,您们好!

 

         我是一位德国中餐馆老板。由于餐馆亏损想关门,可是和房东还有8年房租合同,房东不想让我关门。我怎么样才能和房东解除合同?期待您的回复,谢谢

 

尊敬的读者,

 

您好!非常感谢您的来信!

如商业用房协议没有最低租赁年限,合同双方可按照协议解约时间解除租赁关系。

然而商业用房协议中通常含有最低租赁年限的规定,用以保证出租方与租赁方实现其投资计划。这一点与私用租房不同。私用租赁合同允许的最低租赁期限最长为2年,而商业租赁关系往往允许含有长时间的最低租赁期限,510年的最低租贷期是很普遍的。承租方因此无法以最低租赁期不合法的理由来解除与出租方的租赁合同。

承租方当然也可以尝试与出租方进行沟通。这里建议在经济允许的前提下,向出租方对提前解除租赁合同进行一定的补偿。出租方可以同意提前解约,但不是必须的。

向出租方详细阐明自己经济情况有助于进行沟通。因为出租方在这种情况下面临的选择只能是接受赔偿解除合约,或者承担承租人破产的风险。如与税收机构尚有债务,往往可以使出租方愿意提前解除租赁合同,因为税收机构通常可以迅速的得到承租方剩余的资产。与之相比,出租方必须首先通过法院判决,整个程序复杂,漫长,而且将会对其产生更多的费用。

此外,承租人可以尝试寻找新的租户。在满足一定条件下,出租人有义务接受新的租户并与之签订租赁合同。必要前提条件是,承租人必须有只能通过解除合同才能保证的权益要求,经营不善或者面临破产都不成为提前解除合同的合法理由。可以考虑的一般为私人原因,如疾病,家庭搬迁等等。另外,新的租户必须能向出租方提供,如良好信用评估等足够的经济安全保证。只有在这种情况下,出租人才必须同意转租。否则转租只能是在缔约双方自愿同意的情况下才能进行。

最后还可以通过提出特殊终止理由来解除合同关系,如因出租方不履行其合同义务而严重违反合同,而且租赁的延续因此违背承租方的利益的情况下。视情况提前向出租方发出警告信是必要的。另按照德国民法第540条第一款之规定也有可能能够提前解除租赁关系。根据这一规定,如果出租方拒绝承租方要求第三人使用的请求,承租人有提前终止合同的特殊权利。所以在法律理论上,承租方只需要提出要求出租方同意第三人使用的请求,如被拒绝,则产生承租方提前终止合同关系的特殊权利。在实践应用中,这一法律规定的适用往往被租赁和约规定所排除,所以仔细研究租赁合同是有必要的。

请注意,以上内容并不详尽,无法取代个案需要。如有需要请与您的律师联系。

宋能倍律师,杜塞尔多夫,Simon Sonnenberg, Rechtsanwalt, Düsseldorf, Tel. +49 211 51 369 178; www.ra-sonnenbeg.de

 

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