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读者问答289

热度0票  浏览787次 时间:2011年5月16日 09:05

 

问题:


尊敬的律师先生您好!

我们近来碰到一个很棘手的问提。问题是房东要kündigen我们的房子。时间是一年。理由是要给她侄子住。其实这是个幌子。她真正的目的是想赶我们走。然后提高房租再租出去。

我们在这里住了近15年了。请问她赶我们的理有充分吗?还有如果打官司胜算有多少?谢谢!

 

回答:

 

亲爱的读者,您好。

租赁合同可分为居住房屋合同和商用房屋合同,并就此适用于不同的法律规定。若租赁合同出租的主体意为供承租人及其家人私人居住使用,则构成居住房屋合同。居住房屋可以被有期限或者无期限出租,而通常若对居住房屋合同设定期限都必须基于特定的原因。在实践中居住房屋合同通常都为无期限合同。在给定的事项中涉及到的是无期限居住房屋合同。

关于期限与否的规定对于解除合同保护有影响。无期限合同通常都通过合同双方中的一方按照一般解约规定如期做出的解约宣告终止。承租人可以无理由如期解除合同,而出租人通常都只能根据德国民法典第573条规定中所规定的合理权益解除合同。自用作为解除合同的一项合理权益在民法典第573条第22项被规定。若出租人将房屋作为其本人,家人或者房屋居住成员的家人居住使用,则可被视为自用。若出租人解除合同的理由是其侄子需要居住在此房屋里,则有可能涉及到一个自用的情况。

但是在此需要注意3点:自用,解约期限及自用人自用只有在出租人将房屋本身提供给法律规定列举之人居住使用,且出租人的这种意愿有其理智且合理的原因时才能作为被法律认可的解约原因。而就此存在着很多联邦宪法法院的判例,其中出租人的意愿被认定为不合理。

出租人对于居住房屋的解约期限同承租人一致,通常为3个月。若自交付居住房屋起居住时间超过58年,则解约时间分别延长3个月,即最长可以达到9个月。若承租人已经居住了15年时间,而出租人解约的期限为1年,则在遵守解约期限此项不存在问题。

能够使承租人主张其自用权利的自用人包括其配偶,同居人和小孩,由于近亲关系还包括其兄弟姐妹,继子以及其孙子。而其他稍远的亲属关系,如连襟或者侄子侄女只有在存有其他能够证明出租人与其不可分割关系的特殊情况时才能被认定为自用人。在给定事项中涉及到侄子,若不存在其他特殊情况,则其通常不会被认定为自用人。

出租人在此情况下提出解约时还有义务对承租人做出指导,即其有权就解约进行反驳并根据民法典第574条至第547b条的规定要求继续租赁关系。忘记或者做出错误的权利指导会导致承租人可以在迁出控诉的第一次庭审时才对解约进行反驳,而就此租赁关系可能会应其要求继续存续。

另外法律还规定,若承租人对租赁主体继续使用,而没有搬出,而出租人在租赁关系终止后2个星期之内没有就此提出反驳,则租赁关系被视为延长为无期限合同。但是通常的租赁合同都会有效排出此条款应用。

在出租人宣布解约后,程序上存在2种可能性:

其一承租人可以继续在房屋内居住,而出租人必须就此继续使用进行反驳,并提起诉讼,确认租赁关系解除以及要求将承租人迁出。解约是否有效在庭审中被一并裁定。承租人在此需注意,若其希望租赁关系继续,则即使在收到解约宣布后仍需要继续支付房租。否则出租人将会有权利以支付延迟为理由解除租赁合同。

其二承租人可以在收到解约后进行反驳并立即在法庭提起确认之诉判定解约无效。因为承租人有合理权益要求尽快得到明确答案,特别是在解约期漫长的情况下,所以这种选择对于承租人来说应该更有利。

基本原则是在诉讼中败诉的一方承担双方的律师以及法庭费用。

请您注意,以上阐述不对其完整性负责,特别不能代替针对个案的咨询。因此我们建议您,向您信任的律师寻求帮助。

赵丹律师,宋能倍律师,宋能倍律师事务所,杜塞尔多夫。

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